Austausch einer mit Vorbehaltsnießbrauch belasteten Immobile durch Surrogation im verlängerten Vorbehaltsnießbrauch

Eine mit Vorbehaltsnießbrauch belastete Immobilie kann regelmäßig nur dann für die Anschaffung einer anderen Immobilie veräußert werden, wenn ein vorzeitiger Verzicht auf das vorbehaltene Nießbrauchsrecht erfolgt.

Der unentgeltliche Verzicht auf ein vorbehaltenes Nießbrauchsrecht unterfällt der Schenkungsteuer nach § 7 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG. Die freigiebige Zuwendung des Nießbrauchers an den Eigentümer bemisst sich hier nach dem Kapitalwert zum Zeitpunkt des Verzichts.

Nach aktueller Rechtsprechung (BFH-Urteil vom 10.10.2025, Az. IX R 4/24) führt die entgeltliche Abfindung bei Verzicht auf den Nießbrauch zu einer nach § 24 Nr. 1a) EStG steuerbaren Entschädigung, wenn der Nießbraucher zuvor Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielte.

Bei Varianten führen also zu ungewollten Steuerbelastungen. Einen Ausweg kann hier die Surrogation, also ein Austausch, des mit Vorbehaltsnießbrauchs belasteten Objekts durch verlängerten Vorbehaltsnießbrauch darstellen. Der Nießbrauch erlischt im Falle der Surrogation nicht, sondern er wird im Ergebnis auf eine Ersatzimmobilie übertragen und besteht ohne vorgenannte Steuerbelastungen weiter. Jedoch ist die Abschreibung für die Ersatzimmobilie neu zu berechnen, was zum Vorteil des Nießbrauchers genutzt werden kann (sog. AfA-Step-Up).

Einzelheiten waren hier bislang umstritten. Der BFH hat hier erfreulicherweise mit Urteil vom 24.10.2022, Az. IX R 1/21 Klarheit und folgende Vorgaben für die Gestaltungsberatung geschaffen:

Regelmäßig wurden bei der Übertragung der ursprünglichen Immobilie unter Nießbrauchsvorbehalt keine Regelungen bezüglich eines Ersatz-Objektes getroffen.

Während Bestehens des ursprünglichen Nießbrauchs muss deshalb vertraglich vereinbart werden, dass sich der Nießbrauch auch an allen Surrogaten (Verkaufserlös und folgende Ersatzimmobilie) ohne Unterbrechung fortsetzt. Dies ist nach Ansicht des BFH formfrei möglich. Ein unmittelbarer Tausch des Objekts dürfte in der Praxis nicht möglich sein. Die Ersatzimmobilie muss also zum Zeitpunkt der vertraglichen Vereinbarung noch nicht feststehen.

Die vertragliche Vereinbarung sorgt dafür, dass der Nießbrauch steuerrechtlich nicht durch Löschung des Nießbrauchs im Grundbuch bei Veräußerung des ursprünglichen Objekts untergeht. Der BFH nimmt also einen Fortbestand des Vorbehaltsnießbrauchs an, wenn die Anschaffung einer neuen Immobilie erst aus dem Verkaufserlös erfolgt und sich der Nießbrauch durch vertragliche Vereinbarung auch auf den Verkaufserlös erstreckt.

Die Bemessungsgrundlage für die Abschreibung wird durch die Anschaffungskosten des neuen Objekts bestimmt. Es entsteht also eine neue "AfA-Situation" wie bei einem regulären Erwerb des Objekts. Sollte das alte Objekt bereits abgeschrieben worden sein, so steht nun neues Abschreibungsvolumen zur Verfügung. Ebenfalls können nun erhöhte Abschreibungen wie § 7 Abs. 5a EStG in Anspruch genommen werden.

Hier finden Sie eine ausführlichere Darstellung zu den Gestaltungsmöglichkeiten bei bestehendem Vorbehaltsnießbrauch als zum Download als PDF:

Verlängerter Vorbehaltsnießbrauch an Immobilien.pdf

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